Programa de la Ciudad de Chicago quiere atraer a más familias a los lados sur y oeste

Cuando Kai Bandele se mudó a Chicago hace casi 20 años, lo hizo a un edificio de dos pisos en el lado oeste

Era un escenario beneficioso para ambos: el edificio era propiedad de la hermana de una amiga de Bandele, y ella y su pareja pudieron ahorrar suficiente dinero para comprar una casa antes de que naciera su hijo.

“Poder quedarme en un lugar, ahorrar, crecer y, eventualmente, comprar mi propia casa unifamiliar en el lado sur— nada de eso habría sido posible sin ese apoyo que hubo para mí”, dijo Bandele.

Ahora está experimentando un momento de ciclo completo. Bandele y su socio de construcción, Jim Webb, fueron seleccionados en febrero para la tercera ronda del programa de vivienda Missing Middle Infill Housing de Chicago, que se lanzó en 2024 y busca añadir casas de mercado que se necesitan desesperadamente en los lados sur y oeste.

Su proyecto, llamado Elevé West, transformará cuatro lotes vacíos en el vecindario de West Garfield Park en cuatro edificios de dos pisos, el mismo tipo de vivienda en el que originalmente vivió Bandele. Se espera que la construcción comience en primavera.

“Mi enfoque ha sido [construir] casas unifamiliares, pero ahora puedo realmente intervenir y construir viviendas que ofrezcan exactamente la misma oportunidad que se me otorgó”, dijo Bandele. “Se siente muy bien poder hacer eso por otras familias”.

En todo Chicago, las familias están luchando por vivir en edificios más asequibles y de menor escala. Los edificios de dos pisos y propiedades similares están en el mercado, pero, dependiendo de dónde mires, resultan mucho más difíciles de encontrar.

Esto es especialmente cierto en los lados sur y oeste, donde décadas de desinversión han dejado un mosaico de lotes vacíos que alguna vez fueron hogares de familias de clase media. Pero la Municipalidad está impulsando la construcción de más de esas viviendas "faltantes" a través de su programa, mientras busca crear más caminos hacia la propiedad de vivienda sin desplazar a los vecinos actuales.

La estrategia también está creando oportunidades para generar riqueza generacional y promover el desarrollo económico, dijeron los constructores involucrados en el programa.

“El trabajo que estamos realizando consiste en traer esa capa de vuelta de una manera que apoye a la comunidad y también cree caminos hacia la propiedad sin sobreconstruir”, dijo Bandele. “No estamos, de hecho, introduciendo algo nuevo aquí. Estamos restaurando un modelo que se ha demostrado que funciona al ofrecer una oferta de vivienda más diversa”.

Bajo el programa, los constructores seleccionados pueden adquirir terrenos vacantes propiedad de la Municipalidad por $1 y construir casas unifamiliares con unidades de vivienda accesorias (ADU), edificios de dos y tres pisos, casas adosadas, casas en fila o edificios de seis pisos.

La ciudad también ofrece $150,000 en asistencia para la construcción por unidad. Esto ayuda a los desarrolladores a establecer precios asequibles para las familias que ganan no más del 140% del ingreso medio del área (AMI), o $151,200 para un hogar de tres personas, según la Municipalidad.

Iniciando la construcción

La vivienda ha sido una parte central de la plataforma del alcalde Brandon Johnson. Su bono de desarrollo de vivienda y económico de $1.25 mil millones fue aprobado en 2024 por el Concejo Municipal de Chicago, con $75 millones asignados al programa Missing Middle.

La iniciativa ha añadido 301 casas a la canalización de construcción, según el Departamento de Planeación y Desarrollo de Chicago. El primer proyecto bajo el programa fue en North Lawndale e inició su construcción en enero.

Johnson dijo que no es un secreto que Chicago necesita “miles y miles” de nuevas viviendas, y su programa es una forma de construir vivienda a gran escala. Pronostica que se construirán 500 casas en los próximos cinco años mediante el programa.

“Creo que el ejemplo de éxito se verá a través de los ojos de [los vecinos], francamente”, dijo Johnson. “¿Ven la promesa de la aceleración y el rejuvenecimiento de las mismas comunidades que estamos esforzándonos por repoblar?”.

Johnson dijo que hasta ahora hay 14 equipos de construcción liderados por minorías en el programa. También señaló que el creciente interés en el programa, con más de 30 solicitantes para su tercera ronda, es un signo de éxito.

La cuarta ronda fue anunciada el miércoles y cubre lotes en el sur de Chicago y West Englewood. Incluye 30 parcelas en los dos vecindarios que la Municipalidad está promoviendo para casas adosadas y desarrollos de dos a seis pisos.

La comisionada del Departamento de Planeación y Desarrollo, Ciere Boatright, quien supervisa el programa Missing Middle, dijo que los constructores reconocen la “oportunidad única”.

Considera que la iniciativa facilitará a los desarrolladores construir estos tipos de vivienda sin subsidios a lo largo del tiempo. Señaló la iniciativa municipal de revitalización del corredor La Salle, que otorga subsidios a los constructores para incluir grandes áreas de vivienda asequible al convertir edificios de oficinas vacíos en apartamentos en el Loop. Ahora hay 20 proyectos de conversión en proceso y 14 de ellos no cuentan con ningún subsidio de la Municipalidad, según Boatright.

“Estás creando un mercado que ya existe, un mercado más fuerte”, dijo.

Lo que falta

La vivienda de ingresos medianos también constituye un problema estatal. La oficina del gobernador JB Pritzker formó un comité temporal en 2024 para explorar soluciones a la falta de viviendas de la clase media.

Aunque Illinois ha implementado medidas para aumentar la disponibilidad de viviendas asequibles, el comité no encontró ningún esfuerzo similar para ampliar las opciones de vivienda para quienes ganan entre el 80% y el 140% del AMI. Una persona que gana el 80% en Chicago tendría un ingreso anual de $67,150, mientras que el 140% del AMI sería de $117,600.

El comité produjo un conjunto de soluciones destinadas a impulsar el desarrollo y reducir costos. Entre las propuestas se encontraba un programa faltante de propiedad de vivienda de clase media, que ofrece subsidios a los compradores de vivienda.

El reciente plan de Pritzker, Building Up Illinois Developments, apodado BUILD, propone soluciones para reducir la burocracia administrativa en la vivienda, junto con estrategias para aumentar la oferta y reducir costos, así como $100 millones en fondos de capital para apoyar la construcción de viviendas de clase media. Los fondos serían administrados por la Autoridad de Desarrollo de Vivienda de Illinois. BUILD también legalizaría una gama más amplia de tipos de vivienda a nivel estatal, como dúplex y edificios de cuatro pisos.

Bob Palmer, director de políticas de Housing Action Illinois, dijo que las viviendas de clase media faltantes mantienen el mercado equilibrado. Si hay escasez de viviendas de clase media faltantes, esas personas vivirán en viviendas asequibles, reduciendo las opciones de vivienda para los más vulnerables del estado.

Webb dijo que Elevé West no sería posible sin el programa Missing Middle de Chicago. Dijo que cada edificio se vendería por al menos $300,000 si no fuera por el subsidio de construcción que la Municipalidad proporciona a través del programa. Los constructores aún deben determinar el precio de venta de sus unidades.

Los altos costos de construcción y de mano de obra son algunas de las barreras con las que lidian los constructores al intentar construir viviendas de clase media faltantes. Elevé West, en West Jackson Boulevard, es una inversión de $3.1 millones.

“No funcionó en papel sin que desplazáramos a personas”, dijo Webb, quien también es socio gerente de TruDelta.

Boatright dijo que el programa Missing Middle se trata de reconocer la importancia de la diversidad de vivienda.

“Tenemos rascacielos en Fulton Market. Tenemos casas unifamiliares tradicionales que se están construyendo en lotes vacíos”, comentó. “Esta es una oportunidad para realmente promover la densidad y abordar la vivienda de relleno de una manera única”.

El programa también es una forma de abordar la pérdida de población y el exceso de terrenos vacantes en la ciudad. A partir de la primavera de 2025, la Municipalidad posee más de 7,000 lotes residenciales vacíos. Muchos de ellos están agrupados en vecindarios cuya población es “sustancialmente menor al 50% de sus niveles de 1960”, según la Municipalidad.

“Esta decisión estratégica de invertir en vivienda —particularmente en la clase media faltante— tiene que abordar todos los aspectos de los problemas y desafíos que las personas en Chicago han enfrentado”, dijo Johnson. “Tenemos que construir más unidades. Tienen que ser asequibles y tenemos que crear un camino hacia la sostenibilidad a largo plazo”.

Ampliando el programa

Boatright dijo que los concejales y miembros de la comunidad han estado preguntando cuándo el programa Missing Middle llegará a su vecindario.

Abraham Lacy fue uno de ellos. El presidente de Far South Community Development Corp. esperaba con ansias que el programa llegara a Morgan Park y otros vecindarios del lado sur, después de que se lanzó en el lado oeste.

Far South CDC fue anunciado como uno de los constructores en agosto de 2025, durante la segunda ronda del programa.

Lacy dijo que está construyendo cuatro edificios de tres pisos, en 10726-34 S. Loomis St. y 10717 S. Glenroy Ave., que se venderán como condominios.

En comparación con vecindarios como Hyde Park, los residentes de Morgan Park pueden pasar de rentar a ser propietarios de una casa sin abandonar el vecindario, dijo.

Dijo que el programa Missing Middle ayudará a Morgan Park a aumentar su población, ya que habrá más opciones de vivienda disponibles para quienes han sido desplazados de otros vecindarios de Chicago.

Dijo que el área alrededor de su proyecto de condominios está llena de lotes vacíos. Rellenar esas parcelas es clave para mejorar la calidad de vida de los residentes, incluso si se trata de proyectos de relleno más pequeños, en lugar de un megaproyecto llamativo.

“Hay algo en estos pequeños y sutiles movimientos que realmente va a ayudar a cambiar la trayectoria del vecindario”, dijo Lacy. “No es algo que va a ser tan disruptivo ni que va a requerir tanta resistencia ni oposición. Es un movimiento muy creativo y sutil que permite que el vecindario se reconstruya y permite ser propietario”.

Webb dijo que la iniciativa Missing Middle es el próximo paso en la reconstrucción de las comunidades, tras el programa Invest South/West de la exalcaldesa Lori Lightfoot, que buscaba impulsar el desarrollo económico en comunidades históricamente descuidadas mediante fondos públicos. Gran parte de su enfoque se centraba en el desarrollo de usos mixtos y en subsidios para negocios pequeños.

“Esto se trata de cómo se reconstruyen realmente los vecindarios. Cuando traemos viviendas de calidad de vuelta a lotes vacíos, incluso a pequeña escala, comienza a estabilizar las calles, a traer residentes de vuelta y a apoyar el tipo de actividad económica cotidiana de la que dependen los vecindarios, especialmente en un lugar como Madison y Pulaski, que es un importante corredor en el lado oeste”, destacó Webb. “Así es como se reconstruye el tejido de comunidades, como el de Garfield Park, con el tiempo”.

Traducido con una herramienta de inteligencia artificial (AI) y editado por La Voz Chicago